Λεμεσός: 99416536
Λάρνακα: 99530664
Πάφος: 99616203

Συνταγματική / Διεθνής προστασία

Το Σύνταγμα ως ο θεμελιώδης Νόμος του Κάθε Κράτους προστατεύει και κατοχυρώνει τα ατομικά δικαιώματα του ανθρώπου στο Κεφάλαιο Θεμελιώδη Δικαιώματα και ελευθερίες .Με βάση το άρθρο 9 του Συντάγματος «έκαστος έχει το δικαίωμα αξιοπρεπούς διαβιώσεως και κοινωνικής ασφαλείας.

Ο νόμος θα προβλέψη περί προστασίας των εργατών, αρωγής προς τους πτωχούς και συστήματος κοινωνικών ασφαλίσεων. Με βάση το άρθρο 15 « Έκαστος έχει το δικαίωμα όπως η ιδιωτική και οικογενειακή αυτού ζωή τυγχάνη σεβασμού» .

Συνεπώς η κατοικία ως χώρος επαρκούς στέγασης (ατομικά ή της οικογένειας) αποτελεί συνταγματικό δικαίωμα  και προστατευόμενο έννομο αγαθό .Με την έννοια αυτή κάθε ενέργεια, κρατική ή ιδιωτική που κινείται προς την κατεύθυνση απώλειας της κατοικίας αποτελεί άμεση προσβολή του πυρήνα του συνταγματικού δικαιώματος .

Η Κύπρος δεσμεύεται για την προστασία του δικαιώματος κατοικίας μέσα από διεθνείς συμβάσεις τις οποίες έχει επικυρώσει :

Το άρθρο 25 της Οικουμενικής Διακήρυξης για τα Ανθρώπινα Δικαιώματα προβλέπει:

Καθένας έχει δικαίωμα σε ένα βιοτικό επίπεδο ικανό να εξασφαλίσει στον ίδιο και στην οικογένεια του υγεία και ευημερία, και ειδικότερα τροφή, ρουχισμό, κατοικία, ιατρική περίθαλψη όπως και τις απαραίτητες κοινωνικές υπηρεσίες. ‘Εχει ακόμα δικαίωμα σε ασφάλιση για την ανεργία, την αρρώστια, την αναπηρία, τη χηρεία, τη γεροντική ηλικία, όπως και για όλες τις άλλες περιπτώσεις που στερείται τα μέσα της συντήρησής του, εξαιτίας περιστάσεων ανεξαρτήτων της θέλησης του.

Η μητρότητα και η παιδική ηλικία έχουν δικαίωμα ειδικής μέριμνας και περίθαλψης. ‘Ολα τα παιδιά, ανεξάρτητα αν είναι νόμιμα ή εξώγαμα, απολαμβάνουν την ίδια κοινωνική προστασία.

Το άρθρο 17 του Διεθνούς Συμφώνου για τα Ατομικά και Πολιτικά Δικαιώματα προβλέπει δικαίωμα προστασίας της οικογένειας και κατοικίας από το Νομο κατά παρενοχλήσεων  :

Καvείς δεv υπόκειται σε αυθαίρετες ή παράvoμες παρεvoχλήσεις της ιδιωτικής τoυ ζωής, της oικoγέvειας, της κατoικίας ή της αλληλoγραφίας τoυ, oύτε σε παράvoμες πρoσβoλές της τιμής και της υπόληψής τoυ.

Κάθε πρόσωπo έχει δικαίωμα πρoστασίας από τo vόμo έvαvτι τέτoιωv παρεvoχλήσεωv ή πρoσβoλώv.

To άρθρο 11 του Διεθνούς Συμφώνου για τα Οικονομικά, Κοινωνικά και Μορφωτικά Δικαιώματα προβλέπει την υποχρέωση των Συμβαλλόμενων κρατών να αναγνωρίζουν και να λαμβάνουν κατάλληλα μέτρα για την διασφάλιση  του δικαιώματος διατροφής και κατοικίας :

1.Τα συμβαλλόμενα Κράτη αναγνωρίζουν το δικαίωμα κάθε προσώπου για ένα επίπεδο διαβιώσεως ανεκτό για το ίδιο και την οικογένειά του, συμπεριλαμβανομένης της κατάλληλης διατροφής, ενδυμασίας και κατοικίας, συγχρόνως δε και το δικαίωμα της συνεχούς βελτιώσεως των συνθηκών διαβιώσεώς του. Τα κράτη θα λάβουν τα κατάλληλα μέτρα για τη διασφάλιση του δικαιώματος αυτού, αναγνωρίζοντας στην περίπτωση αυτή την ουσιώδη σημασία της διε θνούς συνεργασίας, που βασίζεται στην ελεύθερη συναίνεση. 

Στην Ευρωπαϊκή Σύμβαση για τα Δικαιώματα του Ανθρώπου προβλέπεται η ίδια προστασία:

Κάθε πρόσωπο έχει δικαίωμα σεβασμού της ιδιωτικής και οικογενειακής του ζωής, της κατοικίας του και της αλληλογραφίας του.

Στον Ευρωπαικό Κοινωνικό Χάρτη προβλέπονται στο άρθρο 16 τα Κρατη Μέλη αναλαμβάνουν υποχρέωση κοινωνικής προστασίας της οικογένειας και της κατοικίας  αυτής:

– Για πραγματοποίηση των απαραίτητων συνθηκών διαβίωσης που απαιτούνται για την πλήρη ανάπτυξη της οικογένειας που είναι βασικό κύτταρο της κοινωνίας, τα Συμβαλλόμενα Μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να προωθούν την οικονομική, νομική και κοινωνική προστασία της οικογενειακής ζωής, ιδίως με κοινωνικές και οικογενειακές παροχές, με φορολογικές διατάξεις, με ενθάρρυνση για την κατασκευή κατοικιών που να ανταποκρίνονται στις ανάγκες της οικογένειας, με την ενίσχυση των νέων εστιών ή με κάθε άλλο κατάλληλο μέτρο.

Και διερωτόμαστε ποιο επίπεδο αξιοπρεπούς διαβίωσης θα έχει κάποιος ο οποίος εν μια νυκτι θα βρεθεί στους δρόμους ? Ποια ιδιωτική και οικογενειακή ζωή και ποιο σεβασμό σε αυτή θα μπορούμε να συζητούμε για τους ανθρώπους που δεν θα έχουν που να ζήσουν αυτή ? Και πως τα ευρωπαικά κράτη και η Τροικα κατεδαφίζουν κάθε έννομη προστασία η οποία χρειάστηκε πολλά χρονια ο νομικός πολιτισμός και οι άγονες των λαών να κατοχυρώσουν .

Υπόθεση εκκρεμεί και στο Δικαστήριο Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΔΕΚ) (Υπόθεση C-169/14)εναντίον απόφασης Ισπανικού Δικαστηρίου για εκποίηση υποθήκης , η οποία έγινε προκαταρτικά αποδεκτή και μάλιστα για σύντομη εκδίκαση στην βάση ισχυρισμών ότι η εκποίηση στηριζόταν σε καταχρηστικές ρήτρες στην σύμβαση υποθήκης. Το ΔΕΕ σημειώνει στην προκαταρκτική του απόφαση του ημερομηνίας 5/6/2014 τα πιο κάτω ενδιαφέροντα ζητήματα : 

-Το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι, ενώ στην ισπανική πολιτική δικονομία προβλέπεται δυνατότητα εφέσεως κατά αποφάσεως που κάνει δεκτή την ανακοπή οφειλέτη και περατώνει τη διαδικασία εκτελέσεως ενυπόθηκης απαιτήσεως, αντιθέτως δεν προβλέπεται δυνατότητα του οφειλέτη του οποίου η ανακοπή απορρίφθηκε να εφεσιβάλει την πρωτόδικη απόφαση που διατάσσει τη συνέχιση της διαδικασίας εκτελέσεως.

-Το αιτούν δικαστήριο διατηρεί αμφιβολίες κατά πόσον η εθνική αυτή ρύθμιση συνάδει προς τον επιδιωκόμενο με την οδηγία 93/13 σκοπό προστασίας των καταναλωτών, καθώς και προς το δικαίωμα πραγματικής προσφυγής κατά το άρθρο 47 του Χάρτη των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

– Το αιτούν δικαστήριο τονίζει επίσης ότι η δυνατότητα εφέσεως για τους οφειλέτες αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία στον βαθμό που ορισμένες ρήτρες της επίμαχης δανειακής συμβάσεως θα μπορούσαν να θεωρηθούν «καταχρηστικές» κατά την έννοια του άρθρου 3, παράγραφος 1, της οδηγίας 93/13.

-Προς στήριξη του αιτήματός του, το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι η απάντηση του Δικαστηρίου στα υποβαλλόμενα προδικαστικά ερωτήματα ενδέχεται να έχει σημαντικές συνέπειες επί εκκρεμών ενδίκων διαφορών στην Ισπανία, λαμβανομένου υπόψη ότι, λόγω της οικονομικής κρίσεως που πλήττει το εν λόγω κράτος μέλος, είναι εξαιρετικά μεγάλος ο αριθμός των φυσικών προσώπων που βρίσκονται αντιμέτωπα με μέτρα εκτελέσεως ενυπόθηκων απαιτήσεων επί των κατοικιών τους.

– Το αιτούν δικαστήριο διευκρινίζει ότι, συν τοις άλλοις, οι δίκες τις οποίες ενδέχεται να επηρεάσει η απόφαση του Δικαστηρίου αφορούν την κύρια κατοικία των οφειλετών. Δεδομένου ότι κατά την ισπανική δικονομία, σύμφωνα με το άρθρο 698, παράγραφος 1, του κώδικα πολιτικής δικονομίας, η ανακοπή που ασκούν οι εν λόγω οφειλέτες δεν έχει ανασταλτικό αποτέλεσμα, είναι πιθανός ο πλειστηριασμός κύριων κατοικιών προτού το Δικαστήριο εκδώσει την απόφασή του. Στο μέτρο που η κατά το δυνατόν ταχύτερη απάντηση του Δικαστηρίου μπορεί να περιορίσει αισθητά τον κίνδυνο απώλειας της κύριας κατοικίας των ενδιαφερομένων, πρέπει να γίνει δεκτό το αίτημα του αιτούντος δικαστηρίου προς υπαγωγή της υποθέσεως C?169/14 στην ταχεία διαδικασία.»

Σημειώνουμε ότι το Ανώτατο Δικαστήριο στις Αναφορές 1,2,3 και 4/2014 με απόφαση  του ημερομηνίας 31/10/2014 έκρινε ως αντισυνταγματικούς τους νόμους που ψήφισε η Βουλή με πρόταση του ΑΚΕΛ για προστασία της πρώτης κατοικίας και απαλλαγή των εγγυητών, θεωρώντας ότι η νομοθεσία αυτή παραβίαζε την επίσης συνταγματική αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων.( Ο Περί Απαλλαγής Εγγυητών από την Εγγύηση μετά την Πώληση του Ενυπόθηκου Ακινήτου Νόμος, Ο Περί Αναστολής της Είσπραξης Οφειλών Προστασίας της πρώτης κατοικίας και της Επαγγελματικής Στέγης Νόμος, Ο Περί Αναστολής της ισχύος του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου του 2014 μέχρι την Έναρξη ισχύος Νέου Πλαισίου Αφερεγγυότητας, ο Περί Απαλλαγής του Ενυπόθηκου Οφειλέτη από την καταβολή μη εξοφληθέντος ποσού μετά την Πώληση του Ενυπόθηκου Ακινήτου Νόμου ).

Τι ίσχυε πριν την τροποποίηση του Νόμου

Με βάση την Νομοθεσία που ίσχυε πριν την τροποποίηση του Νόμου τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/1965 ) προβλέπεται η πώληση υποθηκευμένων ακινήτων δια δημοσίου πλειστηριασμού από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου .Παρόλο που υπάρχει δικαίωμα στον Νομο να ζητηθεί η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου απευθείας από το Κτηματολόγιο  για κάλυψη της υποθήκης εντούτοις, οι Τράπεζες κινούσαν αγωγές στο Δικαστήριο εξασφαλίζοντας απόφαση για το οφειλόμενο ποσό μαζί με απόφαση πώλησης του ενυπόθηκου .Μετά την έκδοση απόφασης οι Τράπεζες έγραφαν memo με βάση τον Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο Κεφ 6 δηλαδή επιβάρυνση πάνω στην ακίνητη περιουσία του οφειλέτη είτε την υποθηκευμένη είτε οποιαδήποτε άλλη περιουσία του οφειλέτη, ως μέτρο εκτέλεσης της δικαστικής απόφασης, ώστε να εξασφαλίσουν και πάλι δια της πώλησης την είσπραξη του χρέους αυτών .

Παρόλο που το δικαίωμα πώλησης δηλαδή εκποίησης υπήρχε στην νομοθεσία είτε μέσω της υποθήκης είτε μέσω του μεμο , εντούτοις για τον οφειλέτη υπήρχαν κάποιες ασφαλιστικές δικλείδες οι οποίες ουσιαστικά αποτελούσαν έννομη υλοποίηση της συνταγματικής και διεθνούς προστασίας της κατοικίας:

α) Στην διαδικασία της αγωγής που κινούσε η Τράπεζα για εξασφάλιση δικαστικής απόφασης ο,  οφειλέτης μπορούσε να εγείρει υπεράσπιση όσο αφορά τις παράνομες χρεώσεις, να διεκδικήσει αναστολή εκτέλεσης της απόφασης με σκοπό την αποπληρωμή ή άλλη διευθέτηση ή μέχρι να πωλήσει το ακίνητο μόνος του.

β) Σε περίπτωση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκών Νόμο  ( ο οποία τυπικά δεν έχει καταργηθεί) προβλέπεται ότι το εκπλειστηρίασμα από την πώληση οικίας δεν παραδίδεται στον ενυπόθηκο δανειστή ( Τράπεζα ) για εξόφληση των απαιτήσεων του μέχρι να γίνουν «επαρκείς κατά την κρίση του Δικαστηρίου διευθετήσεις για στέγαση του ενυπόθηκου οφειλέτη και της οικογένειας αυτού » ( άρθρο 42 (3) στ)).

γ) Ακόμα και μετά την έκδοση απόφασης και εγγραφή μεμο σε ακίνητο ο Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμος ΚΕΦ.6 προβλέπει Ποια γη υπόκειται σε εκτέλεση της δικαστικής απόφασης. Συγκεκριμένα το άρθρο 23 προβλέπει ότι «Η ακίνητη ιδιοκτησία του εκ δικαστικής αποφάσεως οφειλέτη χρέους, η οποία δύναται να πωληθεί με εκτέλεση θα περιλαμβάνει μόνο την εγγεγραμμένη ακίνητη ιδιοκτησία που είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου:

Νοείται ότι όταν η ιδιοκτησία συνίσταται ολικά ή μερικά από κατοικία ή κατοικίες πρέπει να αφήνεται ή παρέχεται στον οφειλέτη χρέους τέτοια στέγαση η οποία κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου είναι απόλυτα αναγκαία γι αυτόν και την οικογένεια του:

Νοείται επίσης ότι, όταν ο οφειλέτης χρέους είναι γεωργός πρέπει να εξαιρείται από την πώληση τέτοια γη η οποία κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου είναι απόλυτα αναγκαία για τη συντήρηση αυτού και της οικογένειας του.

δ) Ακόμα και στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας στην Διαταγή 42 προβλέπεται προστασία του δικαιώματος  κατοικίας : 

-K.1. Every application under Part 5 of the Civil Procedure Law, Cap.7, for the sale of immovable property, shall be by summons and set out the property sought to be sold, giving the registration number, the locality, the kind of property, and its extent; it shall also set out the items making up the amount sought to be recovered, and shall have attached thereto the receipts or other evidence in support of any items for disbursements.  There shall also be attached to the application an office copy of the judgment or order sought  to be executed and the Land Registry Office certificates showing that the property sought to be sold stands registered in the debtor’s name.

 

-K.2.Τhe application shall be supported by affidavit verifying the sum stated to be still due under the judgment or order and all sums claimed as expenses incidental to the execution thereof; the affidavit shall set forth in detail the number of the debtor’s family, the house accommodation left, and (where necessary) the land to be exempted as requisite for the support of the debtor and his family, and shall also state that to the best of the applicant’s belief sufficient provision is made for the needs of the debtor and his family in these respects.

 

-K.3. A copy of the application and the affidavit in support thereof shall be served upon the debtor.»

Εκποιήσεις ακινήτων με βάση την νέα Νομοθεσία Περί Εκποιήσεων Τροποποιητικός Ν. 142(1) 2014 του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/1965 )

Η νέα νομοθεσία την οποία ψήφισε η Βουλή για τις εκποιήσεις με τον Ν. 142(1) 2014 αποτελεί ουσιαστικά τροποποίηση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/1965 ) ο οποίος προβλέπει την πώληση υποθηκευμένων ακινήτων δια δημοσίου πλειστηριασμού από το Κτηματολόγιο όπως εξηγούμε πιο πάνω , με την προσθήκη ενός νέου Παραρτήματος.

Με βάση τις νέες πρόνοιες ο ενυπόθηκος δανειστής ( Τράπεζα) θα δικαιούται να προβεί σε πώληση του ακινήτου από δημοπράττη ( όχι το Κτηματολόγιο ) τον οποίο θα επιλέγει η Τράπεζα από κατάλογο δημοπραττών τον οποίο θα τηρεί το Υπουργείο Εσωτερικών με βάση Κανονισμούς .

Πρόκειται ουσιαστικά για μια ιδιωτικοποίηση της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου σε χρόνο αστραπή .

Διαδικασία πλειστηριασμού

Η διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού που εισάγει η νέα νομοθεσία είναι σε συντομία η ακόλουθη :

α) Θα πρέπει να υπάρχει υπερημερία ( καθυστερήσεις πληρωμών) 120 ημερών από της έναρξης εφαρμογής της νομοθεσίας η για νέα δάνεια 120 ημέρες αφότου το δάνειο καταστεί πληρωτέο. Η Τράπεζα μπορεί να στείλει μια πρώτη ειδοποίηση για τις καθυστερήσεις.

β) Η έναρξη της διαδικασίας του πλειστηριασμού γίνεται με την επίδοση από την Τράπεζα στέλλει γραπτής ειδοποίησης όχι μικρότερη των 30 ημερών καλώντας τον χρεώστη να εξοφλήσει  το δάνειο αυτού .

γ) Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με την ειδοποίηση των 30 ημερών τότε η Τράπεζα θα δικαιούται να επιδώσει στον χρεώστη δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση ενημερώνοντας αυτόν ότι το ακίνητο θα πωληθεί με πλειστηριασμό σε χρονική περίοδο όχι μικρότερη των 30 ημερών καθορίζοντας ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου .

δ) Ακολουθεί η διαδικασία εκτιμήσεων του ακινήτου για να εξευρεθεί η αγοραία αξία του ακινήτου. Το ακίνητο μπορεί να πωληθεί μόνο σε πλειστηριασμό μόνο στην επιφυλαττόμενη τιμή που είναι το 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου .

ε) Σε περίπτωση αποτυχίας πώλησης με πλειστηριασμό το ακίνητο μπορεί να πωληθεί από την Τράπεζα στην ψηλότερη προσφορά που θα εξασφαλίσει από διαδικασία ιδιωτικής πώλησης .Σε περίπτωση αποτυχίας πώλησης με πλειστηριασμό και μετά την πάροδο τριών μηνών δεν υπάρχει επιφυλασσόμενη τιμή του 80%.

στ) Σε περίπτωση μη πώλησης του ακινήτου σε χρονική περίοδο 1 έτους από την ημερομηνία του πρώτου πλειστηριασμού η Τράπεζα δικαιούται ν αγοράσει το ακίνητο στην αγοραία αξία του (με βάση νέα εκτίμηση) είτε να πωλήσει το ακίνητο στο 50% της εκτιμημένης αξίας αυτού .

ζ) Με την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού η της πώλησης το ακίνητο μετεγγράφεται επ ονόματι του νέου ιδιοκτήτη με ένορκη δήλωση της Τράπεζας ή του δημοπράττη.

Εάν θεωρήσουμε ότι έχει ήδη περάσει και η προθεσμία των 120 ημερών αφότου τα καθυστερημένα δάνεια κατέστησαν πληρωτέα ( δηλαδή από της ψήφισης του Νόμου)  με βάση την νέα νομοθεσία σε χρονική περίοδο 2 μηνών μπορεί να οριστεί ημερομηνία εκποίησης του ακινήτου δια του ιδιώτη δημοπράττη που θα ορίσει η Τράπεζα. Αν λάβουμε υπόψιν και την διαδικασία των εκτιμήσεων η δημοπρασία μπορεί να οριστεί σε 2 με 3 μήνες .

Διαδικασίες που μπορεί να προβεί ο οφειλέτης με βάση τον Νέο Νόμο

α) Μπορεί να κινήσει αγωγή στην Τράπεζα μόλις λάβει την ειδοποίηση για το οφειλόμενο χρέος αμφισβητώντας τα οφειλόμενα ποσά. Μετατίθεται το βάρος στον ενυπόθηκο οφειλέτη να κινήσει αγωγή εναντίον της Τράπεζας και επειδή τα χρονοδιαγράμματα είναι πολύ ασφυκτικά μπορούμε να φανταστούμε ποιος μπορεί να ανταπεξέλθει λαμβάνοντας υπόψιν και το ύψος των δικηγορικών εξόδων. 

β) Μόλις λάβει την ειδοποίηση πλειστηριασμού ( δηλαδή την δεύτερη ειδοποίηση) να καταχωρήσει έφεση εντός τριάντα ημερών ζητώντας παραμερισμό της ειδοποίησης πώλησης.Και επειδή οι διαδικασίες που κινεί η Τράπεζα για την εκποίηση είναι ταχύτατες ουσιαστικά δεν δίνεται καθόλου χρόνος στον οφειλέτη να ενεργήσει .

H χειροτέρευση της θέσης του οφειλέτη

Πέραν της ιδιωτικοποίησης ουσιαστικά της δημοπρασίας του ακινήτου η οποία θα γίνεται σε χρόνο αστραπή, η νέα νομοθεσία καταργεί ουσιαστικά κάθε προστασία την οποία η υφιστάμενη  νομοθεσία παρείχε ( χωρίς να έχει καταργηθεί ) σε ενυπόθηκο οφειλέτη και επί της ουσίας και επί της διαδικασίας που ακολουθείται :

α) Η πρόνοια ότι σε περίπτωση πώλησης από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου με δημόσιο πλειστηριασμό ( η οποία τυπικά δεν έχει καταργηθεί) το εκπλειστηρίασμα από την πώληση οικίας δεν παραδίδεται στον ενυπόθηκο δανειστή ( Τράπεζα ) μέχρι να γίνουν «επαρκείς κατά την κρίση του Δικαστηρίου διευθετήσεις για στέγαση του ενυπόθηκου οφειλέτη και της οικογένειας αυτού » ( άρθρο 42 (3) στ)), δεν δεσμεύει τον δημοπράττη στον ιδιωτικό πλειστηριασμό και ούτε  περιελήφθηκε  στο νέο Παράρτημα του Νόμου για τον ιδιωτικό πλειστηριασμό των Τραπεζών, αφαιρώντας έτσι ένα ουσιαστικό ανθρώπινο δικαίωμα το οποίο ο Νόμος προστάτευε .

Θα πρέπει άμεσα να κατατεθεί πρόταση Νόμου για εισαγωγή αντίστοιχης πρόνοιας στην διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού.

β) Με τον ιδιωτικό πλειστηριασμό δηλαδή χωρίς απόφαση δικαστηρίου, αποφεύγεται η εφαρμογή των προνοιών του ΚΕΦ.6 της εκποίησης ως μέτρο εκτέλεσης απόφασης δηλαδή μέσω του μεμο, επειδή και εκεί υπάρχει η πρόνοια, ότι κατοικία του οφειλέτη προστατεύεται.

Με την διαφυγή από την εφαρμογή της πιο πάνω διπλής προστασίας δημιουργείται άνιση μεταχείριση και σιωπηλή κατάργηση της προστασίας η οποία συνιστά ξεκάθαρα παραβίαση της συνταγματικής και διεθνούς προστασίας του δικαιώματος σε αξιοπρεπή διαβίωση και στην κατοικία ως αναπόσπαστο μέρος της ιδιωτικής ζωή.

γ) Ακόμα και τα έξοδα της δημοπρασίας και των εκτιμήσεων βαρύνουν τον ενυπόθηκο οφειλέτη

δ) Μετατίθεται το βάρος να κινήσει δικαστικές διαδικασίες στον οφειλέτη .Δηλαδή αγωγή κατά της Τράπεζας για να αμφισβητήσει το χρέος του αλλά και έφεση κατά της ειδοποίησης πώλησης .Δυο ουσιαστικά διαδικασίες και μάλλον θα χρειαστεί και αίτηση για προσωρινό διάταγμα αναστολής της διαδικασίας πώλησης. Όλα αυτά τα έξοδα βαρύνουν τον οφειλέτη ο οποίος θα πρέπει να κινηθεί ταχύτατα .Αν δεν τα καταφέρει η εκποίηση θα προχωρεί χωρίς ουσιαστική διαπραγμάτευση του νόμιμα οφειλόμενου ποσού για το οποίο θα γίνει η πώληση

ε) Μέσα στο πιο πάνω πλαίσιο εκποίησης με ιδιωτικό πλειστηριασμό είναι φανερό ότι ενυπόθηκοι οφειλέτες δεν θα έχουν καν την δυνατότητα να προστατεύσουν τον εαυτό τους σε περίπτωση που υπάρχουν ουσιαστικές υπερασπίσεις επί των ισχυριζόμενων από την Τράπεζα ποσών, καταχρηστικών ρητρών, παράνομων χρεώσεων τόκων, ακυρότητας των συμβάσεων δανείων, αφού η διαδικασία εκποίησης θα προχωρεί ανεξάρτητα από την ουσιαστική εξέταση των οφειλομένων ποσών .Αυτό θα μπορούσε να γίνει σε μια δίκαιη δικαστική διαδικασία για την οποία θα πρέπει να δοθεί δυνατότητα σε οφειλέτες να προσφύγουν καλύπτοντας τα δικαστικά έξοδα ( νομική αρωγή) .

στ) Επιπρόσθετα δεν υπάρχει καθαρή πρόνοια στον Νόμο για δυνατότητα σε περίπτωση καταχώρησης αγωγής αναφορικά με το ισχυριζόμενο χρέος ή τον παραμερισμό της ειδοποίησης για πώληση, να εκδίδεται από το Δικαστήριο προσωρινό διάταγμα αναστολής της πώλησης μέχρι εκδίκασης της αγωγής του οφειλέτη εναντίον της Τράπεζας .Τέτοιο διάταγμα θα πρέπει να μπορεί να εκδίδεται και σε περίπτωση  έφεσης κατά απόφασης δικαστηρίου αφού σήμερα η έφεση δεν αναστέλλει από μόνη της την εκτέλεση της απόφασης ( Υπόθεση ΔΕΕ Ισπανίας)

ζ) Ο ενυπόθηκος δανειστής (Τράπεζα) δικαιούται να σταματήσει την διαδικασία πώλησης εάν θεωρεί ότι με βάση τις εκτιμήσεις του ακινήτου δεν εξασφαλίζεται λογικό και δίκαιο τίμημα πώλησης του ακινήτου αλλά τέτοιο δικαίωμα δεν έχει ο ενυπόθηκος οφειλέτης .

η) Αξιοσημείωτο είναι ότι όπου ο Νόμος αναφέρεται σε «επίδοση» ειδοποίησης σημαίνει παράδοση τέτοιας ειδοποίησης με συστημένη επιστολή ( όχι διπλοσυστημένη) στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας αυτού , πράγμα το οποίο σημαίνει όχι πραγματική αλλά πλασματική επίδοση αφού συστημένη επιστολή δεν χρειάζεται να παραληφθεί.

θ) Σημαντικό πρόβλημα δημιουργείται αφού οι υφιστάμενες υποθήκες δόθηκαν από τους οφειλέτες με βάση την μέχρι πρότινος ισχύουσα νομοθεσία η οποία παρείχε προστασία στην κατοικία του οφειλέτη, πράγμα το οποίο ανοίγει τον δρόμο σε υπερασπίσεις για παραβίαση της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων. 

Από τις πιο πάνω άδικες και ετεροβαρείς πρόνοιες της Νομοθεσίας προκύπτει άμεση ανάγκη προστασίας των πολιτών και ευάλωτων ομάδων προς τις πιο κάτω κατευθύνσεις:

Α)Tροποποιήσεις της νομοθεσίας  ώστε :

-Nα δοθεί η ίδια προστασία στην κατοικία όπως προβλέπει ήδη ο Νόμος όταν η εκποίηση της υποθήκης γίνεται δια του Διευθυντή του Κτηματολογίου ή ως εκτέλεση δικαστικής απόφασης με βάση τον Περί Πολιτική Δικονομίας Νόμο .Εξάλλου αυτό ήταν το Νομοθετικό πλαίσιο όταν οι οφειλέτες παραχωρούσαν υποθήκη επί της κατοικίας τους γνωρίζοντας δηλαδή την προστασία που παρείχε ο Νόμος.

-Να παρέχεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη ουσιαστική ευκαιρία και δυνατότητα να υπερασπιστεί τον εαυτό του επί τα των αξιώσεων της Τράπεζας και η πώληση να γίνεται με βάση την απόφαση του Δικαστηρίου.

-Η αγωγή του οφειλέτη κατά της Τράπεζας να αναστέλλει την εκποίηση της υποθήκες και η καταχώρηση έφεση να αναστέλλει την εκτέλεση οποιασδήποτε τυχόν απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου.

-Να δοθεί νομική αρωγή με οικονομικά κριτήρια σε οφειλέτες που δεν έχουν τα οικονομικά μέσα να υπερασπιστούν τον εαυτό τους αξιοποιώντας τις προβλεπόμενες από τον Νόμο δυνατότητες να λάβουν δικαστικά μέτρα εναντίον της Τράπεζας είτε αμφισβητώντας τα απαιτούμενα υπόλοιπα των δανείων τους , είτε την ειδοποίηση πλειστηριασμού, να ζητήσουν προσωρινό διάταγμα αναστολής του πλειστηριασμού μέχρι εκδίκασης της αγωγής τους αλλά και έφεση με ανασταλτική ισχύ επί της εκδοθείσας απόφασης .

-Να παραταθούν οι χρονικές προθεσμίες των ειδοποιήσεων πρώτον της πληρωμής του χρέους και δεύτερον της ημερομηνίας πώλησης σε τρεις τουλάχιστον μήνες η κάθε μία ώστε να δίνεται ουσιαστική ευκαιρία στον οφειλέτη να μελετήσει τα υπόλοιπα του , να διορίσει δικηγόρο και να καταχωρήσει αγωγή όπου χρειάζεται .

-Οι ειδοποιήσεις και στις δύο περιπτώσεις να επιδίδονται με διπλοσυστημένη επιστολή ή με επίδοση με επιδότη όπως ακριβώς και οι αγωγές του δικαστηρίου ώστε ο οφειλέτης να λαμβάνει πραγματική γνώση των διαδικασιών που έπονται και να έχει την ευκαιρία να υπερασπιστεί τον εαυτό του .

Β) Προστασία σε γυναίκες εγγυητές και ενυπόθηκους οφειλέτες για δάνεια συζύγων .

Ειδική προστασία πρέπει να δοθεί σε γυναίκες εγγυητές και ενυπόθηκους οφειλέτες για δάνεια συζύγων αυτών, γνωρίζοντας ότι πολλές τέτοιες δανειακές συμβάσεις,  εγγυήσεις και υποθήκες δόθηκαν είτε υπό καθεστώς άγνοιας, είτε υπό καθεστώς βίας κατά των γυναικών/συζύγων, είτε με πληρεξούσιο, χωρίς καμία νομική συμβουλή. Σήμερα που πολλές τέτοιες οικογένειες έχουν διαλυθεί η εύκολη λύση για την Τράπεζα αδιαφορώντας για τις συνέπειες είναι η εκποίηση της κατοικίας που υποθηκεύτηκε. Για να μην μιλήσουμε για ευθύνες των τραπεζών και στην παραχώρηση τέτοιων επισφαλών δανείων και στην παρακολούθηση και μη είσπραξη αυτών.

Πρέπει άμεσα να θεσμοθετηθεί διαδικασία προληπτικής προστασίας κατά την σύναψη των συμβάσεων υποθηκών και εγγυήσεων που να εξασφαλίζουν ότι αντιλαμβάνονται οι γυναίκες σύζυγοι τι υπογράφουν.

Αξιοσημείωτο είναι ότι τα δάνεια αυτά αποτελούν αντικείμενο εκδίκασης των οικογενειακών δικαστηρίων στα πλαίσια επίλυσης περιουσιακών διαφορών χωρίς επίσης καμία προστασία για ανάληψη αποπληρωμής αυτών. Σημαντική προς αυτή την κατεύθυνση είναι η πρόταση του  ΑΚΕΛ και του Συνδέσμου μας για ριζική αναθεώρηση του οικογενειακού δικαίου με η οποία εισηγείται την αντιμετώπιση των κενών της νομοθεσίας αφού δεν διαμοιράζονται χρέη αλλά μόνο περιουσία.Επίσης γίνεται εισήγηση όπως η διαδικασία εκποίησης ή λήψης δικαστικών μέτρων από την Τράπεζα να αναστέλλεται μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση του Οικογενειακού Δικαστηρίου .   

Γ) Έννομη προστασία πολιτών

Σίγουρα οι πολίτες θα πρέπει να ενημερωθούν ώστε αμφισβητούν τα υπόλοιπα των λογαριασμών τους και να προλαβαίνουν την Τράπεζα καταχωρώντας αγωγή στο δικαστήριο αμφισβητώντας τα υπόλοιπα αυτών , ώστε να μπορούν να σταματήσουν την εκποίηση με ιδιώτη δημοπράττη .Η διεθνής προστασία και ιδιαίτερα του ΕΔΑΔ θα αξιοποιηθεί όπως και το ΔΕΚ με την παραπομπή ερωτημάτων με την ελπίδα ότι η ανθρωπότητα θα ξυπνήσει κατά των βίαιων εκτοπισμών κόσμου από την κατοικία του.

Δ) Κοινωνικά μέτρα προστασίας/ στέγασης

Ακόμα και αν το Δικαστήριο εν τέλει καταλήξει σε εκποίηση ως μέτρο εκτέλεσης δικαστικής απόφασης θα πρέπει το Κράτος να λάβει κοινωνικά μέτρα στέγασης αυτού του κόσμου .Δεν θα έλεγα να δημιουργήσουμε νέους προσφυγικούς καταυλισμούς γιατί αυτό θα ήταν ντροπή, αλλά δεν δικαιούμαστε ως κράτος να αφήσουμε τον κόσμο, οικογένειες και παιδιά στους δρόμους .

Προς αυτό την κατεύθυνση η κοινωνία των πολιτών και οι οργανώσεις θα πρέπει να κινητοποιηθούν και να απαιτήσουν λύσεις από το κράτος σε συμμόρφωση με τις διεθνείς νομικές του υποχρεώσεις .

Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Απαλλαγής Οφειλετών με βάση τον Ν.65(1) 2015 ( Πλαίσιο Αφερεγγυότητας )

Mε βάση την πιο πάνω διαδικασία τα φυσικά πρόσωπα μπορούν να υποβάλουν Σχέδιο Αποπληρωμής ώστε να αποφεύγεται η πτώχευση αυτών και να πληρώσουν εν τέλει τις οφειλές τους .

Από τις πρόνοιες της Νομοθεσίας σημειώνουμε τα πιο κάτω :

α) Με την υποβολή τέτοιου Προσωπικού Σχεδίου Αποπληρωμής των χρεών ενός φυσικού προσώπου μπορεί να συμφωνηθεί η πώληση ή μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στην Τράπεζα.

β) Αυτός που θα το υποβάλει πρέπει να είναι αφερέγγυος και να έχει προοπτική να γίνει φερέγγυος σε 5 χρόνια .( Δηλαδή να αποπληρωθούν τα χρέη σε 5 χρόνια)

γ) Το Σχέδιο συντάσσεται από συμβούλους αφερεγγυότητας τους οποίους θα πληρώνει ο χρεώστης .

δ) Το ίδιο το Σχέδιο είναι μια πολύπλοκη διαδικασία και προϋποθέτει την συμφωνία των πιστωτών.

ε) Στα πλαίσια της διαδικασίας σύνταξης του Σχεδίου ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτηση στο Δικαστήριο να εκδώσει προστατευτικό διάταγμα το οποίο θα ισχύει προσωρινά ( 95 πλέον 40 μέρες)  ,μέχρι την σύνταξη του Σχεδίου Αποπληρωμής .

στ)  Η Τράπεζα δεν μπορεί να είναι ζημιωμένη από τέτοιο Σχέδιο αποπληρωμής αλλά για όσο χρονικό διάστημα ισχύει το προστατευτικό διάταγμα δεν μπορεί να προχωρήσει στην εκποίηση υποθήκης. Δηλαδή κερδίζεται χρόνος  4 περίπου μηνών .

ζ) Όλα τα έξοδα των διαδικασιών ( Σύμβουλος Αφερεγγυότητας, δικαστικές διαδικασίες ) τα φορτώνεται ο οφειλέτης με κίνδυνο να χρειαστεί ένα σημαντικό κονδύλι των 8-10,000 να καταχωρήσει αγωγή κατά της Τράπεζας , έφεση κατά της ειδοποίησης εκποίησης , αίτηση αναστολής της εκποίησης και προστατευτικό διάταγμα .

Αργεντούλα Ιωάννου

Δικηγόρος –Πρόεδρος Συνδέσμου

Μονογονεικών Οικογενειών και Φίλων .